وضعیت بازار اجاره در شهر پردیس
بازار مسکن یکی از مؤلفه‌های کلیدی در ساختار اقتصادی و اجتماعی هر کشوری محسوب می‌شود. در ایران، به ویژه در کلان‌شهرها و شهرهای اقماری مانند پردیس، تحولات بازار مسکن نه تنها بر معیشت مردم اثرگذار است، بلکه مستقیماً با شاخص‌های کلان اقتصادی نظیر تورم، سرمایه‌گذاری و اشتغال نیز در ارتباط است. در این میان، بخش اجاره مسکن به‌عنوان گزینه‌ای غالب برای تأمین سرپناه اقشار متوسط و کم‌درآمد، نقش پررنگی ایفا می‌کند. با رشد سریع شهر پردیس در سال‌های اخیر و مهاجرت گسترده از تهران به این منطقه، بازار اجاره در این شهر توسعه قابل‌توجهی داشته است. اما عدم ثبت رسمی بسیاری از قراردادهای اجاره، منجر به شکل‌گیری مشکلات حقوقی برای طرفین قرارداد و چالش‌هایی برای مدیریت و سیاست‌گذاری بازار مسکن شده است.
از همین رو، بررسی ابعاد حقوقی و اقتصادی ثبت قراردادهای اجاره در پردیس، ضرورتی انکارناپذیر است. شهر پردیس با هدف کاهش فشار جمعیتی از تهران و گسترش فیزیکی مناطق مسکونی در اطراف پایتخت شکل گرفت. در سال‌های اخیر، به دلیل قیمت پایین‌تر زمین و مسکن نسبت به تهران، اجرای پروژه‌های کلان مسکن مهر و نهضت ملی مسکن، و همچنین زیرساخت‌های در حال توسعه، این شهر مورد استقبال جمعیت مهاجر قرار گرفته است. افزایش تقاضا برای اجاره‌نشینی، به ویژه در فازهای ۱ تا ۴ پردیس، موجب شده است که بازار اجاره در این شهر به‌سرعت رشد کند. با این حال، بخش زیادی از قراردادهای اجاره به‌صورت غیررسمی منعقد می‌شود.
ابعاد حقوقی ثبت قراردادهای اجاره
بسیاری از موجران و مستأجران ترجیح می‌دهند از انعقاد قرارداد رسمی خودداری کنند و این موضوع نه‌تنها به تضییع حقوق طرفین منجر می‌شود، بلکه نظارت دولت بر بازار اجاره و دریافت مالیات عادلانه را نیز با مشکل مواجه کرده است. از منظر حقوقی، ثبت قرارداد اجاره می‌تواند به ایجاد شفافیت در روابط حقوقی میان موجر و مستأجر کمک شایانی کند. قرارداد ثبت‌شده در سامانه رسمی دولت، مانند سامانه ملی املاک و اسکان، دارای سندیت قانونی است و در صورت بروز اختلاف، امکان رسیدگی قضایی سریع‌تر و مستدل‌تر را فراهم می‌آورد. در حالی‌که قراردادهای دستی یا شفاهی اغلب در دادگاه با چالش‌های اثباتی مواجه می‌شوند. قوانین حمایتی از مستأجران، همچون قانون ساماندهی و حمایت از حقوق مستأجران، تنها در صورت ثبت رسمی قرارداد قابلیت اجرا دارند.
مستأجرانی که قراردادهای خود را ثبت نکرده‌اند، نمی‌توانند از مزایایی مانند تمدید خودکار قرارداد، محدودیت در افزایش اجاره‌بها یا حمایت در برابر تخلیه اجباری بهره‌مند شوند. همچنین، از نظر قانونی، مالکان مکلف به ثبت قرارداد در سامانه مذکور هستند و در صورت امتناع، مشمول جریمه‌ها و محدودیت‌های قانونی مانند عدم دریافت خدمات دولتی یا جرایم مالیاتی می‌شوند. این قوانین در تلاش‌اند که مالکیت و اجاره املاک به‌صورت شفاف و قابل ردیابی باشد. از بعد اقتصادی، ثبت قراردادهای اجاره مزایای متعددی دارد که نخستین آن شفافیت بازار است. یکی از چالش‌های اساسی بازار اجاره در پردیس، نبود داده‌های دقیق از قیمت اجاره، مدت قراردادها و حجم واقعی معاملات است.
ابعاد اقتصادی ثبت قراردادهای اجاره
در غیاب این اطلاعات، نه دولت و نه سرمایه‌گذاران بخش مسکن نمی‌توانند تصمیمات آگاهانه‌ای اتخاذ کنند. ثبت رسمی قراردادها به تولید بانک اطلاعاتی قابل استناد کمک می‌کند که پایه‌ریزی بسیاری از سیاست‌های حوزه مسکن خواهد بود. امکان اخذ مالیات عادلانه است. با ثبت قراردادها، دولت قادر است براساس میزان واقعی درآمد اجاره‌ای هر مالک، مالیات مربوطه را دریافت کند. این درآمد می‌تواند به توسعه زیرساخت‌های شهری، بهبود خدمات عمومی در شهرهایی مانند پردیس، و تقویت نظام مالی کشور کمک کند. در شرایط فعلی، فرار مالیاتی در بازار اجاره به یکی از آسیب‌های ساختاری نظام اقتصادی بدل شده است. ثبت قراردادها از بروز رفتارهای سوداگرانه در بازار جلوگیری می‌کند.
در برخی موارد، مشاهده شده که موجرانی چندین واحد را به‌صورت احتکار نگه داشته یا با نرخ‌های غیرواقعی به اجاره می‌گذارند. در نبود نظارت رسمی، این روند به افزایش غیرمنطقی قیمت‌ها و بی‌ثباتی بازار منجر می‌شود. با ثبت رسمی قراردادها و رصد مستمر دولت، امکان کنترل و مدیریت بهتر بازار فراهم می‌شود. با وجود مزایای فراوان، هنوز بسیاری از مالکان و مستأجران در پردیس نسبت به ثبت قرارداد بی‌اعتنا هستند. دلایل متعددی در این زمینه وجود دارد. نخست، بسیاری از مردم از الزامات قانونی و مزایای ثبت قرارداد بی‌اطلاع‌اند. دوم، برخی مالکان نگران پرداخت مالیات هستند و به همین دلیل از ثبت قرارداد خودداری می‌کنند. سوم، فرایند ثبت برای بسیاری از افراد زمان‌بر و پیچیده است و دسترسی کافی به سامانه‌ها یا دفاتر تسهیل‌گر وجود ندارد.
موانع ثبت قرارداد در پردیس
نبود نظارت دقیق از سوی نهادهای اجرایی نیز موجب تداوم این رویه شده است. تا زمانی که ضمانت‌های اجرایی جدی برای الزام به ثبت قرارداد وجود نداشته باشد، نمی‌توان انتظار داشت که بازیگران بازار به‌صورت داوطلبانه به این فرآیند پایبند باشند. برای بهبود وضعیت ثبت قراردادهای اجاره در پردیس، می‌توان چند راهکار اجرایی پیشنهاد داد. نخست، تسهیل فرآیند ثبت قرارداد با توسعه سامانه‌های ساده، قابل‌دسترس و قابل استفاده برای عموم مردم. راه‌اندازی اپلیکیشن‌های موبایلی یا همکاری با دفاتر املاک برای ثبت آنی قراردادها، می‌تواند نقش مهمی در این مسیر داشته باشد. دوم، باید آگاهی عمومی نسبت به مزایای حقوقی و اقتصادی ثبت قرارداد افزایش یابد.
برگزاری کمپین‌های اطلاع‌رسانی توسط شهرداری، وزارت راه و شهرسازی، و رسانه‌های محلی می‌تواند در این زمینه مؤثر باشد. سوم، اعمال مشوق‌های مالیاتی برای موجرانی که قراردادهای خود را ثبت می‌کنند. این مشوق‌ها می‌تواند شامل تخفیف مالیاتی، امتیازات شهرداری، یا حتی امکان دریافت تسهیلات بانکی باشد. همچنین، باید با مالکان متخلف به‌صورت قاطعانه برخورد شود و از ابزارهای قانونی برای الزام آن‌ها استفاده گردد. بازار اجاره مسکن در شهر پردیس، به‌عنوان یکی از شهرهای رو به رشد کشور، نیازمند مدیریت اصولی، علمی و مبتنی بر داده است. اجرای موفق این طرح، مستلزم همکاری میان نهادهای اجرایی، نهادهای قضایی، دفاتر املاک و خود شهروندان است.
